Wielu seniorów rozważa przekazanie domu lub mieszkania dzieciom bądź innym bliskim osobom. Taka decyzja często wynika z troski o przyszłość majątku rodzinnego, ale też z potrzeby uporządkowania spraw majątkowych jeszcze za życia. Niezwykle ważne jest jednak, aby przy przekazaniu nieruchomości zapewnić sobie dalsze prawo do korzystania z niej – a często także pomoc i opiekę w późniejszych latach.
W polskim prawie istnieją dwie najczęściej wybierane formy przekazania nieruchomości przez osoby starsze: umowa darowizny oraz umowa o dożywocie. Obie mają istotne różnice – zarówno w zakresie zobowiązań obdarowanego lub nabywcy, jak i praw, jakie zachowuje osoba przekazująca nieruchomość.
Najczęściej wybieranymi formami przekazania majątku za życia w postaci nieruchomości zabudowanej domem lub mieszkania, stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są: umowa darowizny lub umowa o dożywocie.
Umowa darowizny, to umowa przez którą darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego, kosztem swojego majątku. W sytuacji, gdy przekazywany jest dom czy mieszkanie, a darujący chciałby dalej zamieszkiwać w zbywanym domu czy mieszkaniu, ustawodawca dał możliwość „zabezpieczenia” swojej woli poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego – służebności osobistej mieszkania. Zgodnie z kodeksem cywilnym – nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, a jej zakres i sposób jej wykonywania oznacza się, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, jest niezbywalna i nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Aczkolwiek mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Przy ustanowieniu służebności osobistej mieszkania strony mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Należy jednak zwrócić uwagę, że służebnik ma prawo zamieszkiwać określone w umowie pomieszczenia, może korzystać ze sprzętów i pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców, ale we własnym zakresie musi zadbać o swoje codzienne potrzeby, takie jak np. jedzenie, ubranie, opłacenie rachunków za korzystanie z mediów.
Drugą możliwością zapewnienia sobie mieszkania, a w szczególności opieki jest umowa o dożywocie. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, przedmiotem obciążania prawem dożywocia może być tylko własność nieruchomości, a nabywca taką umową zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. W ramach umowy o dożywocie, nabywca może jednocześnie zobowiązać się obciążyć nabytą nieruchomość na rzecz zbywcy użytkowaniem, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, które to obciążenia należą do treści prawa dożywocia. Prawo dożywocia można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Reasumując, te dwie formy „zabezpieczenia”, jak służebność osobista mieszkania i umowa o dożywocie mogą obciążać tylko własność nieruchomości. Nie można ustanowić służebności osobistej mieszkania na spółdzielczym własnościowym prawie, ani też zbyć tego prawa umową o dożywocie.
Przekazanie domu lub mieszkania to ważna decyzja, która powinna być dobrze przemyślana. Wybór między darowizną a dożywociem zależy przede wszystkim od tego, jakie potrzeby ma osoba przekazująca majątek:
- Jeśli senior chce tylko zamieszkiwać w przekazywanym lokalu – wystarczy darowizna z ustanowieniem służebności.
- Jeśli senior potrzebuje również opieki i utrzymania – bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie umowa o dożywocie.
W każdej sytuacji warto skorzystać z porady notariusza, który nie tylko przygotuje odpowiednią umowę, ale również przedstawi wszelkie konsekwencje prawne i podatkowe oraz zadba o formalności związane z wpisem do księgi wieczystej.